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Defina qual tipo de imóvel é mais adequado para você: novo ou usado
Ao entender os prós e os contras de um imóvel novo e de um usado e definir qual deles combina mais com o seu perfil é possível usar esse filtro nas buscas e economizar tempo.
De maneira geral, os imóveis novos costumam ser mais seguros, geram menos gastos com manutenção e possuem uma área de lazer mais completa, mesmo com um condomínio mais barato (já que têm mais moradores). As desvantagens são que eles geralmente são mais compactos, mais caros, podem implicar maiores gastos com acabamento e têm riscos de atraso na entrega quando comprados na planta.
Os prós e os contras de comprar um imóvel novo
Antes de comprar um imóvel na planta ou um novo pronto para morar veja quais são as suas vantagens e desvantagens
Vantagens
Adequação do imóvel às necessidades atuais
Carlos de Azevedo Antunes, sócio-diretor do escritório MCAA Arquitetos explica que os imóveis novos são projetados levando em consideração algumas das principais exigências dos compradores na atualidade. “Os projetos novos são mais bem equacionados, aproveitam melhor o espaço e se adequaram às mudanças sócio-culturais dos últimos anos. Eles têm uma varanda grande, por exemplo, não têm mais quarto de empregada – já que eles não são mais tão necessários -, e alguns chegam a ter três vagas de garagem, enquanto alguns antigos não têm nenhuma ”, afirma.
Ele acrescenta que os imóveis novos também possuem uma estrutura elétrica mais adequada, com mais tomadas e uma capacidade de carga elétrica maior do que os antigos, que não foram projetados para suportar a quantidade de equipamentos eletrônicos que costumam ser usados hoje. Além disso, os imóveis novos também possuem fiação mais adaptada e condições que facilitam a instalação de ar condicionado, enquanto alguns imóveis mais velhos não permitem nem mesmo que o equipamento seja instalado.
Imóveis novos podem ter mais dormitórios, ainda que sejam mais compactos
Segundo Antunes, ainda que pelo preço de um imóvel novo seja possível comprar um imóvel usado com uma área maior, os imóveis novos possuem uma distribuição mais adequada, por exemplo, para quem busca um imóvel com mais dormitórios. “Os imóveis antigos têm compartimentos muito amplos, mas um apartamento usado de 90 m², por exemplo, terá só dois dormitórios. Hoje, um apartamento novo com essa área chega a ter quatro dormitórios”, afirma Antunes.
Maior segurança
Pelo fato de se adequarem mais à realidade atual, os projetos de imóveis novos também costumam ser feitos com uma preocupação maior em relação a questões de segurança. “Hoje um projeto já é feito pensando nas cidades violentas que temos. O posicionamento da guarita costuma ser mais seguro, há um maior controle de acesso ao prédio, dois portões, a altura dos muros é diferente e a visibilidade de fora para dentro é menor”, explica o sócio do MCAA Arquitetos.
Possibilidade de personalização do imóvel
Algumas construtoras e incorporadoras têm investido na personalização de imóveis desde as plantas. Elas oferecem ao comprador, por exemplo, a possibilidade de optar na fase de projeto por diferentes tipos de acabamento e também por diferentes desenhos de planta. Alguns empreendimentos de alto padrão, inclusive, oferecem uma personalização mais completa, permitindo ao proprietário decidir todos os detalhes da obra e ainda designar um arquiteto para acompanhar o processo.
Menos gastos com manutenção
Despesas com manutenção sempre podem ocorrer, mas um imóvel novo, por ter menos tempo de uso, tem menos chances de gerar algum tipo de despesa mais alta. Além disso, mesmo que algum problema apareça, o proprietário conta com algumas garantias que cobrem eventuais prejuízos nos primeiros anos do imóvel.
Conforme explica o assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito, existem três tipos de garantia da construtora na compra de imóveis novos, que são previstas pelo Código de Defesa do Consumidor e pelo Código Civil. “A primeira garantia é válida por 90 dias e cobre gastos com pequenos defeitos, como problemas em uma válvula sanitária, torneira, porta, janela, piso e outros pequenos defeitos que podem ser consertados de imediato”, diz.
A segunda garantia, válida por um ano a partir da entrega das chaves, cobre prejuízos com defeitos ocultos, como vazamentos, problemas de encanamento e outros que não tenham sido gerados pelo mau uso do morador. E a terceira garantia, válida por cinco anos, cobre problemas que afetam a solidez e a segurança do imóvel. São falhas graves, como comprometimento da estrutura, alagamento do subsolo e risco de queda do elevador.
Maiores áreas de lazer
Os imóveis novos costumam ter áreas de lazer mais equipadas que os imóveis antigos, o que pode ser muito interessante para quem tem filhos. Esses condomínios trazem não só piscinas e salões de festas, como alguns prédios mais antigos, mas também espaços como playground, academia, salão de jogos, sala de informática, piscina aquecida e, em alguns casos, até mesmo salão de beleza, padarias e lojas.
Mas, dependendo do perfil do comprador, a área de lazer pode não ser um diferencial. “É preciso avaliar até que ponto isso é importante. Para um casal com filhos pode ser, mas para um homem solteiro não. E em muitos casos a área é insuficiente para quem faz um uso pesado e não substitui a academia ou o clube”, afirma Luiz Calado, autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.
Condomínio pode ser mais barato, mesmo com maior área de lazer
Apesar da maior área de lazer, os condomínios de prédios novos tendem a ser mais baratos porque costumam ter mas unidades do que prédios antigos, o que aumenta o rateio das despesas. “Um apartamento mais antigo tem muitas vezes apenas 12, 13 andares e poucas unidades por andar”, afirma Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Segundo Anauate, nos prédios antigos, a menor divisão das despesas, os maiores custos de manutenção e a folha de pagamento carregada, pelo maior tempo de casa dos funcionários, pesam mais na taxa condominial do que a manutenção de uma área de lazer mais equipada. A área de lazer só causa um aumento significativo nos gastos nos casos de condomínios-clube, que têm um quadro grande de funcionários.
No entanto, os condomínios de prédios novos podem ter um alto custo nos primeiros meses após o lançamento, ou em alguns casos, podem começar com custos baixos e sofrer aumentos gradativos. “A taxa condominial do imóvel novo é formada por uma estimativa dos custos. Por isso, às vezes o custo inicial pode ser mais baixo e depois ter um aumento. E em outros casos, o condomínio pode ser mais caro incialmente porque algumas construtoras incorporam no rateio coisas que ela não pagou”, afirma Anauate.
Dependendo do contrato, o imóvel novo pode já vir com as áreas comuns decoradas e equipadas. Mas, alguns podem repassar o valor desses gastos para o morador. Por isso, é importante ler atentamente o memorial descritivo do imóvel para entender se essas despesas poderão ser incluídas ou não na taxa condominial.
Ainda que essas despesas elevem a taxa, no longo prazo, de forma geral, o condomínio novo é mais barato. “Ainda que o condomínio novo tenha mais área de lazer, grosso modo o prédio antigo tem custos mais elevados por ter poucas unidades, funcionários antigos, que possuem salários maiores, e obra de manutenção caras, como de recuperação de fachada ou de revisão de instalações elétricas, diz o diretor da Aabic.
Desvantagens
Riscos de atraso na entrega das chaves
Atrasos são bastante comuns para quem compra imóveis na planta, e podem ser extremamente prejudiciais. “O atraso pode ser desesperador, como quando a pessoa vive de aluguel e precisa desocupar o imóvel pois seu contrato está acabando. O imóvel novo é uma grande incerteza”, afirma Luiz Calado.
Uma pesquisa realizada pela AMSPA no ano de 2012 mostrou que na cidade de São Paulo foram registradas 2.748 reclamações de mutuários em relação às construtoras, sendo que 46% dos reclamantes deram entrada na Justiça, totalizando 1.264 processos. Um aumento de 25% nas queixas e um crescimento de 32,4% nos processos em relação a 2011. Dessas reclamações 70% foram relacionadas a atrasos.
Segundo João Brito, assessor jurídico da entidade, a melhor maneira de evitar os atrasos é verificar os precedentes da construtora. “O ideal é que o comprador verifique se a construtora já fez outros prédios na cidade e visite esses prédios para checar com moradores se a construtora entregou a chave no prazo”. Ele também sugere que seja verificado no site do Tribunal de Justiça se existem processos contra a empresa.
Risco de entrega do imóvel com características diferentes do que fora previsto
A entrega de cômodos com áreas menores do que o previsto, a falta de alguns itens do acabamento, ou o uso de materiais com qualidade inferior ao que fora previsto no memorial descritivo do imóvel são alguns dos problemas que compradores de imóveis na planta encontram.
Por isso, segundo João Brito, antes de comprar o imóvel, além de se informar sobre a procedência da construtora, o comprador deve avaliar profundamente o memorial. E na hora de visitar o apartamento, ele recomenta que o comprador faça a visita acompanhado de alguém que tenha conhecimento técnico sobre imóveis para checar se as medidas dos cômodos do decorado condizem com o memorial, para observar se a disposição da planta é boa e se a unidade a ser comprada ficará bem localizada.
Gastos com acabamento
Segundo especialistas, desconsiderando os móveis, os gastos com o acabamento do imóvel – que incluem a instalação de pisos, iluminação, aquecedores, armários, etc. – chegam a custar, no mínimo, 20% do valor do imóvel.
Por isso, é crucial avaliar quais serão os gastos com o acabamento antes de fechar o negócio. Mais uma vez, a orientação é ler atentamente o memorial descritivo, que mostrará o que estará incluído no imóvel na entrega. E o comprador também não deve se influenciar pelo apartamento decorado, que possui muitos itens que não são são incluídos no contrato e é montado com o que há de melhor para impressionar os visitantes.
Maior custo de aquisição
Especialistas em imóveis afirmam que o imóvel novo, via de regra, possui um custo maior do que o imóvel usado. “A diferença de preço é muito grande e o imóvel usado sempre é bem mais barato. Um apartamento vendido por 600 mil reais tem o mesmo tamanho e as mesmas acomodações de um de 400 mil reais usado no bairro do Paraíso, em São Paulo, por exemplo”, afirma Brito.
Guilherme Torres, sócio-fundador do escritório de arquitetura Studio Guilherme Torres, afirma que prefere os imóveis usados e sempre recomenda a clientes e amigos a compra de um usado em vez de um novo, sobretudo pela maior área e menor preço. “Um imóvel novo tem um alto valor com uma área menor. Traçando um paralelo econômico entre os dois, o antigo quase sempre sai ganhando”, diz.
Menores áreas
Segundo Guilherme Torres, os imóveis antigos costumavam ser concebidos a partir de projetos mais espaçosos. “Os imóveis novos sofreram diminuição de área, diminuição de pé direito, diminuição da insolação, porque têm janelas menores, seus corredores são mais enxutos e algumas vezes seu acabamento tem qualidade inferior porque as construtoras querem vender mais e mais”, diz.
Mesmo com menos banheiros e varandas menores, Torres afirma que de certa forma os imóveis antigos têm a mesma “planta burguesa” dos novos, com sala de estar, sala de jantar, dormitórios e área de serviço. “Algumas invenções dos imóveis novos não foram feitas pensando no cliente. A varanda, por exemplo, é uma área inventada para que a empresa venda parte do imóvel como área aberta, o que faz o prédio ficar maior, com custos menores para a construtora. Mas nem sempre a varanda é importante”, diz.
Localização
O sócio da MCAA Arquitetos é entusiasta dos imóveis novos, mas admite que em termos de localização muitas vezes eles perdem para os antigos. “Em bairros muito bem localizados, como Higienópolis e Jardins, em São Paulo, a grande maioria dos apartamento é usada. Localizações boas geralmente já estão bem adensadas”, diz.
Ele acrescenta que antes havia uma competição grande entre o mercado de imóveis novos e usados, o que já não existe mais. “Hoje é uma questão de escolha. Existem tantas ofertas que a escolha depende do modo de vida do comprador. Se ele quer morar em um bairro central e ter mais espaço, ele vai morar em um antigo, mas se ele tem criança pequena, pode preferir a área de lazer maior do imóvel novo”, conclui.
Já os imóveis usados têm benefícios como áreas mais amplas, preços mais baixos e menores gastos com itens de acabamento. Mas têm mais chances de gerar gastos com manutenção, algumas vezes não possuem área de lazer, têm menos vagas na garagem e taxas de condomínio mais caras, devido ao pequeno número de unidades.
Os prós e os contras de comprar um imóvel usado
Imóvel usado costuma ser mais amplo e pode ser mais barato que um novo, mas geralmente tem condomínio mais caro; veja as vantagens e desvantagens.
Vantagens
Possibilidade de saber exatamente como é o imóvel e o seu ambiente
Saber exatamente como é a iluminação do imóvel, sua vista, seu ambiente externo e suas dimensões é uma grande vantagem dos imóveis usados e um dos maiores problemas dos apartamentos comprados na planta. “Minha preferência é sempre por imóveis antigos porque o lugar já está estabelecido, você já sabe o padrão do prédio e o seu funcionamento”, comenta Guilherme Torres, sócio-fundador do escritório de arquitetura Studio Guilherme Torres.
Muitos compradores preferem os usados porque não querem se arriscar a comprar um imóvel na planta e se surpreender negativamente na hora da entrega ao perceber que sua iluminação é péssima, que o seu acabamento não é como se imaginava ou que o apartamento parece menor do que o decorado. Por isso, para quem é avesso a surpresas, talvez o imóvel usado seja a melhor opção.
Entre os usados encontram-se preços menores e mais barganhas
Os preços dos imóveis usados costumam ser menores do que os de imóveis novos do mesmo tamanho porque o comprador paga um valor mais alto pela “modernidade” do imóvel recém-lançado ou na planta. Um imóvel antigo que precisa de algumas melhorias, por exemplo, pode ser uma verdadeira barganha.
A lógica é parecida com a dos carros. Sabendo encontrar um usado em boas condições é possível fazer um ótimo negócio, e com o mesmo valor que seria necessário para a compra de um novo, é possível comprar um usado com um nível superior.
Além disso, como a compra do usado geralmente é realizada com pessoas físicas, não com construtoras, o comprador pode encontrar boas oportunidades, seja porque o vendedor é desinformado e colocou um preço abaixo do valor de mercado, ou porque ele tem uma dívida, ou vai se mudar do país e precisa vender o imóvel rapidamente.
“O comprador de imóvel usado pode obter melhores preços e condições de pagamento porque ele trata diretamente com o proprietário. Se ele não tem todo dinheiro para pagar à vista, por exemplo, é possível que o proprietário aguarde que a pessoa obtenha financiamento, o que já não é tão fácil com a construtora”, afirma o assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), João Bosco Brito.
Além do custo de aquisição menor, há menos gastos para equipar o imóvel
Ao comprar um imóvel novo, geralmente gasta-se cerca de 20% do valor do imóvel com itens que não são entregues pela construtora, como iluminação, pisos, aquecimento, etc. Já um imóvel usado costuma vir com todos os itens básicos e, se não for muito antigo, ou se estiver bem conservado, ainda pode vir com alguns bônus, como armários embutidos, espelhos, itens decorativos e cômodos reformados.
Claro que, dependendo das condições, um imóvel usado pode precisar de uma troca de pisos ou uma pintura, mas ainda assim esses custos podem ser menores do que os gastos para equipar um imóvel novo que pode vir sem sistema de aquecimento, chuveiros, box, lâmpadas, spots, lustres, pisos, janelas e assentos das bacias sanitária.
Espaços amplos
Com o aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos, muitas construtoras têm desenvolvido projetos de imóveis mais compactos para aproveitar o momento e vender o maior número de unidades possível em um único empreendimento. Por esse e outros motivos, os imóveis mais antigos costumam ter uma área significativamente maior do que um novo pelo mesmo preço.
“Normalmente, o comprador que busca um apartamento de dois quartos novo consegue achar um de até 60 m², enquanto um mais antigo de dois dormitórios vai ter 90 m² e pode sair mais barato” afirma Luiz Calado, autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.
Segundo o arquiteto Guilherme Torres, além do apartamento usado ser mais espaçoso, ele tem um pé direito mais alto, normalmente tem janelas maiores, o que favorece a iluminação, e um acabamento de melhor qualidade. “Os imóveis novos têm estruturas que ficam muito aquém do seu valor. E o acabamento muitas vezes é muito inferior ao dos antigos porque as construtoras têm pensado apenas em vender cada vez mais e fazem isso de maneira muito irresponsável” opina.
Boa localização
Naturalmente, alguns dos bairros mais disputados na sua cidade são aqueles que estão completamente adensados. Por isso, muitas vezes< resta aos imóveis novos as regiões mais afastadas, que ainda possuem espaço para construção justamente porque até o momento não despertaram tanto interesse. Por isso, geralmente é mais fácil encontrar imóveis antigos mais bem localizados do que novos.
Desvantagens
Maior chance de problemas com manutenção
Um imóvel usado, sobretudo os que foram construídos há mais de três décadas, de maneira geral, possuem mais chances de ter algum tipo de gasto mais elevado de manutenção do que os mais novos. Um apartamento usado pode ter mais problemas de infiltração, pode precisar de uma reforma em seu sistema elétrico para suportar a maior quantidade de equipamentos usados hoje, ou ainda pode precisar de uma reforma ainda mais cara, como na estrutura do prédio ou no elevador, o que pode tornar o condomínio bastante salgado.
Uma dica para evitar este tipo de gasto é contratar um técnico para fazer uma inspeção que possa ver questões que estão além do aspecto estético e que são problemas em potencial.
Condomínio mais caro
Ainda que a área de lazer do imóvel antigo seja pior do que a dos condomínios mais modernos, grosso modo, eles têm condomínios mais caros, segundo Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic). Isso ocorre porque o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio. Então, por mais que um prédio antigo não tenha área de lazer, se ele tem poucos andares e poucas unidades por andar, o que é bem comum, poucas pessoas dividirão seus custos.
Anauate explica que, apesar dos itens de lazer serem tidos por muitos como o principal custo do condomínio, a maior despesa costuma ser com o quadro de funcionários. Em seguida são as contas de água e energia e só depois a manutenção do prédio, que inclui custos de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros. “O condomínio mais antigo pode ter despesas muito carregadas, como a folha de pagamento dos funcionários que têm salários mais altos por causa do maior tempo de contrato e a manutenção”, diz.
O diretor da Aabic ressalta, no entanto, que no caso dos condomínios-clube a maior área de lazer já terá um custo significativo. Como eles costumam funcionar como verdadeiros clubes, seu quadro de funcionários e a manutenção podem deixar a taxa condominial mais cara do que os imóveis antigos com pouquíssimas unidades.
Projetos ultrapassados
Carlos de Azevedo Antunes, sócio-diretor do escritório MCAA Arquitetos afirma que os projetos de imóveis antigos podem ser maiores, mas muitas vezes não se adequam a algumas das principais exigências dos compradores atualmente. “O preço de um apartamento de 100 m² novo pode ser o mesmo de um apartamento de um de 140 m² usado, mas muitas vezes ele não está pronto para as necessidades do comprador. Muitos deles têm poucas vagas na garagem, não têm terraço e têm poucos dormitórios”, diz.
Ele acrescenta que os projetos de imóveis novos, mesmo sendo menores, podem agradar mais pelo melhor aproveitamento do espaço. “Um apartamento antigo pode ter uma área grande, mas eu não sei se isso é vantagem ou desvantagem. Muitos deles têm quartos de empregados grandes, por exemplo, e hoje isso já não é mais importante para muitas famílias”, afirma.
Alguns prédios novos também possuem um design mais moderno, maior eficiência energética e de consumo de água, mais áreas permeáveis e em alguns casos até mesmo projetos de geração de energia sustentável e de reciclagem.
Menor área de lazer
Dependendo do comprador, a área de lazer pode ser um fator muito relevante para a escolha do imóvel. E na maioria esmagadora dos casos, os imóveis antigos possuem áreas comuns que deixam muito a desejar em relação a alguns condomínios de prédios novos. Para quem tem filhos pequenos, por exemplo, ter uma boa área de lazer no prédio pode até representar alguma economia, já que não será preciso se associar a um clube, nem viajar para aproveitar um final de semana de sol.
